A transição para o novo modelo tributário brasileiro marca o início de uma profunda reconfiguração no mercado imobiliário, especialmente no segmento de alta renda. As mudanças previstas na reforma tributária começam a vigorar em 1º de janeiro de 2026 e se estendem até 2033, período em que será implementado o novo sistema de tributação sobre o consumo.
O novo modelo cria o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, formado pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que substituirá tributos estaduais e municipais. A proposta unifica impostos, amplia a transparência e altera de forma significativa a lógica de tributação das atividades imobiliárias.
Locações, incorporações e construção civil passam a ser enquadradas no mesmo regime tributário, com alíquotas uniformes e possibilidade ampla de aproveitamento de créditos. Segundo o advogado tributarista João Marcos Colussi, sócio do escritório Mattos Filho, a reforma traz ganhos de transparência e redução parcial da carga, sobretudo para imóveis populares. “O setor imobiliário passa a integrar o IVA dual com um regime específico, o que amplia o crédito não cumulativo”, explica.
Para o mercado de alto padrão, porém, os benefícios são mais limitados. Embora o novo sistema traga previsibilidade, ele tende a elevar a carga tributária para investidores que operam por meio de holdings patrimoniais tradicionais.
Investidor pessoa física passa a ser contribuinte do IVA
Uma das principais mudanças atinge diretamente investidores pessoa física que atuam de forma profissional no mercado de locação. Aqueles que possuem mais de três imóveis alugados ou receita anual superior a R$ 240 mil passarão a ser contribuintes da CBS e do IBS, além do Imposto de Renda.
Segundo o tributarista André Menon, sócio do Machado Meyer, trata-se de uma alteração estrutural. “O investidor deixa de ser tributado apenas pela renda e passa a integrar o sistema de tributação do consumo”, afirma. Com isso, surgem novas exigências, como escrituração contábil, emissão de notas fiscais e maior rigor no cumprimento das obrigações fiscais.
A combinação entre Imposto de Renda Pessoa Física e IVA tende a reduzir a rentabilidade líquida das locações de alto padrão. Parte desse impacto poderá ser repassada aos aluguéis, enquanto outra pode estimular a migração para estruturas de pessoa jurídica, que permitem melhor aproveitamento dos créditos tributários.
Fundos imobiliários ganham protagonismo
As participações patrimoniais também devem sentir os efeitos da reforma. Empresas que hoje operam no regime de lucro presumido passarão a ser tributadas pelo IVA, com alíquotas estimadas entre 26% e 28%. Como essas estruturas geralmente possuem baixa despesa operacional, o direito a créditos é limitado, elevando a carga efetiva.
Diante desse cenário, fundos de investimento imobiliário (FIIs) surgem como alternativa para ativos corporativos e industriais. De acordo com João Arthur, diretor da Suno Wealth, a utilização de FIIs pode preservar a isenção do Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que atendidos os critérios legais. “Famílias podem vender imóveis aos fundos e manter as cotas em nome da pessoa física”, explica.
Uso pessoal de bens e novas obrigações
Outra mudança relevante é a incidência do IBS e da CBS sobre o uso pessoal de bens mantidos em holdings, como imóveis, veículos, aeronaves e embarcações. Segundo Menon, essa alteração afeta diretamente estruturas de planejamento patrimonial utilizadas há décadas. “A fruição de bens pelos sócios passa a ser tributada, exigindo maior controle e governança”, pontua.
Além disso, ajustes no Imposto de Renda estabelecem tributação mínima complementar para rendas anuais superiores a R$ 600 mil, incluindo receitas de aluguel. O IR sobre ganho de capital permanece entre 15% e 22,5%, mas operações realizadas por pessoas jurídicas passam a sofrer incidência do IVA, ainda que com redução de 50% da base de cálculo.
Cadastro Imobiliário Brasileiro
Até 2033, também será implantado o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), considerado o “CPF dos imóveis”. O sistema reunirá dados de municípios, cartórios e outros órgãos, criando um inventário nacional e aumentando a previsibilidade das transações.
Para Pedro Ros, CEO da Referência Capital, a simplificação tributária pode destravar investimentos hoje represados. “A previsibilidade fiscal tende a reduzir custos ocultos e estimular novos projetos”, avalia.
Reorganização e planejamento
Especialistas recomendam que famílias, investidores e incorporadoras revisem suas estruturas patrimoniais e estratégias de investimento. Em alguns casos, será necessário reavaliar a manutenção de holdings, além de reorganizar participações em SPEs e SCPs.
“O investimento imobiliário passa a exigir gestão profissionalizada, planejamento tributário contínuo e reforço do compliance contábil e fiscal”, alerta André Menon. Segundo os especialistas, a reforma redesenha incentivos e obriga o setor a se adaptar a um ambiente mais técnico, transparente e regulado.
